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以下为正文：

行为北京“金轴”长安街的西延线，石景山古城板块连年来依托首钢园产业升级与轨谈交通扩容，冉冉成长为京西改善型需求的中枢承载区。区域内新址供应以高层与小高层组合居品为主，而容积率2.0以下、一都为大户型联想的纯改善形貌较为罕有。

中海长安玖章，自2024年9月开盘入市以来，斥逐2026年3月，累计网签132套，去化率约73.3%，成交均价领略在7.5万/㎡，在石景山改善市麇集变成了较高的价值认同。本文谄谀市集研判、网签成交、居品细节，复盘形貌发展端倪，判辨其居品力与市集推崇。

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楼市结构性分化 石景山改善市集的供需特征

2020至2026年，北京住宅市集呈现领域消弱、价钱上移、结构优化的特征。全市住宅用地供求领域先扬后抑，2021年供应总建面达953.47万㎡阶段性峰值后抓续消弱；2025年楼板价跃升至39，754元/㎡，同比涨幅20.43%，市集呈现“以价补量”，资源向中枢板块、优质量块高度连合。住宅成交层面，2025年景交均价59，575元/㎡创历史新高，高端改善成交占比抓续训诫。

近郊板块中，石景山凭借长安街西延线的轴线价值、首钢园产业会聚与轨谈交通收集，成为相接主城改善外溢的中枢区域。2023年以来，区域新址供应呈现“量缩价稳”特征，2026年区域成交均价回落至56，770元/㎡，市集干涉蔼然调治通谈。

从库存结构看，石景山区域全体去化周期约12个月，供需基本均衡，但高总价居品因标的客群有限，去化周期相对蔓延。这意味着，在京西改善市集，对高品性、大圭臬、一步到位的改善型居品存在抓续需求。

形貌基底：长安街首排的稀缺占位与中枢标的

中海长安玖章由中海地产开导，总占大地积21，433㎡，总建筑面积36，865㎡，容积率2.0，规画住宅总户数180户，生动车泊车位270个，车位配比1:1.5，物业费6.6元/㎡·月，由北京中海物业贬责。

形貌地处石景山区古城南街东侧763地块，紧邻长安街首排，与长安街直线距离约400米，处于长安街西延线的古城段中枢节点。这一轴线自天安门广场向西理会，承载着深厚的城市历史与政事文化意涵，形貌场所区段恰是这条轴线西侧的重要区位，具有较强的城市地标属性与空间识别度。

轨谈交通层面，形貌距地铁1号线古城站约400米，步行5-6分钟可达；规画中的地铁11号线二期衙门口西站距形貌约1.4公里，展望2026年通车。3公里范围内笼罩八角游乐土站、新首钢站、北辛安站、苹果园站、杨庄站等6座地铁站点，轨谈收集密集。自驾出行方面，长安街、莲石路、西五环三条城市骨干谈环伺，15分钟可达金融街，25分钟可达国贸CBD，通勤效用较高。

生存配套：进修城区的宜居闭环

形貌掌握配套进修度较高，变成买卖、西宾、生态、医疗全维度宜居闭环：

买卖配套：3公里范围内布局石景山万达、山姆会员店、京西大悦城、首钢园六工汇、喜隆多购物中心等大型买卖概括体，得志往时虚耗与品性生存需求；

西宾资源：掌握名校资源丰富，涵盖新加坡伊桥幼儿园、古城第二小学、十一学校石景山本质中学等，得志全龄段西宾需求；

生态宜居：3公里范围内分散古城环翠公园、永定河文化广场、老山城市失业公园、首钢工业古迹公园、八大处公园等约13座公园，生态天赋超越；

医疗资源：区域医疗配套完善，为住户健康提供保险。

居品力解析：低密地谈四房与空间圭臬

濒临京西改善市集对高品性居品的需求，中海长安玖章以“100%四房、低密洋房、极致面宽”为中枢战略，打造具有辨识度的改善型居品。

社区规画：首钢东南区少有的低容积率纯住宅形貌

形貌规画8栋7-10层低密洋房，总户数180户，一都为四房户型，打造地谈改善型社区。容积率2.0，是首钢东南区近五年来少有的容积率低于2.0的纯住宅形貌。社区内设下千里庭院、中央草坪和儿童行动区，绿化率30%，车位配比1:1.5，高于北京市鲁莽住宅行动，精确匹配高端家庭出行需求。

183㎡四室两厅三卫：南向三面宽13.4米，得房率超90%

该户型南向三面宽圭臬达13.4米，呈现大面宽短进深、南北通透步地，采光摧残。客厅开间5.4米，搭配不雅景阳台，空间感极强。选用南向双套房联想，主卧配备孤苦衣帽间和四分离式明卫；南次卧配备单独卫浴，浅陋老东谈主或年齿较大子女居住；北向卧室与客卫相邻，本体使用中异常于领有孤苦卫生间。得房率高达90%-92%，套内面积接近165㎡，营销尊府披露“施舍阳台13㎡以上”，滚球(中国)官网app进一步训诫了本体使用面积。

236㎡四室两厅三卫：南向四面宽18.5米，LDKB一体化约100㎡

该户型南向四面宽圭臬约18.5米，客厅开间约6.7米，单阳台长度约10.3米，采光和透风效用极佳。LDKB（客厅、餐厅、厨房、阳台）一体化联想，全体面积约100㎡，变成“超等中央公区”。餐客厅等宽，视线通透性满分；餐桌旁成立奢石台面西厨岛台，U型中厨内配备博世品牌全套烟机、灶具、洗碗机，得志精英家庭对外交厨房的高阶需求。主卧面积可达42㎡，全明采光，配备孤苦衣帽区和三分离卫浴，卫生间标配智能马桶、恒温花洒，并升级确立瑞士恩仕推拿浴缸，洗漱台面选用奢石劳伦斯黑金搭配橙色皮革，双台盆联想浅陋男女主东谈主共同洗漱。入户玄关对面成立整块透光雪山银狐奢石，右侧设超大步入式收藏间，强化豪宅专属的生存庆典感。

精装行动：外洋一线品牌与东谈主性化细节会通

形貌选用全装修委派。精装品牌选用博世全套厨电、科勒卫浴、博洛尼定制橱柜，奢石台面、除雾镜柜、智能马桶、恒温花洒、皮革与实木组合配景墙等细节联想，不仅详确品牌堆砌，更强调东谈主性化温和与艺术化抒发，变成独到的身份认同感。

市集推崇：73.3%去化率与价钱领略性

据克而瑞数据分析，斥逐2026年3月，中海长安玖章累计网签132套，供应总套数180套，全体去化率73.3%。累计成交面积约2.6万㎡，成交金额约19.5亿元，成交均价约7.5万/㎡，价钱体系保抓领略。

各月成交均价波动如下：2025年3月77，882元/㎡，2025年5月75，547元/㎡，2025年8月72，609元/㎡（阶段性低点），2026年3月75，414元/㎡。价钱全体围绕75，000元/㎡区间波动，未出现大幅降价促销情况。

竞争步地

掌握多个中海系形貌同台竞技，但居品定位存在昭彰分层：

中海长安源境：成交均价57，382元/㎡，居品定位更偏向刚需与首改；

中海天地六合天镜：成交均价60，956元/㎡，主力户型面积段较小；

中海云庭：成交均价70，778元/㎡，成交套数相对有限。

此外，首钢璟悦长安（60，921元/㎡）等竞品在价钱与居品力上均与长安玖章变成各别化定位。与二手房对比，3公里范围内中海天地六合（33，204元/㎡）、中海长安雅苑（34，217元/㎡）等次新址价钱显赫低于长安玖章，庞杂价差既反应了新址在居品力、装修行动、社区规画等方面的代际上风，也印证了市集对形貌高端定位的认同。

价值锚点：长安街金轴与首钢园产业的双重红利

中海长安玖章的价值根基在于长安街“金轴”与首钢园产业的双重运行。长安街行为北京城市主轴，贯串天安门、金融街、国贸等中枢功能区，两侧严控居住用地供应，形貌紧邻长安街的区位上风具备高度稀缺性与弗成复制性。首钢园产业区加快发展，小米、阿里云等头部企业入驻，使该区域成为京西数字经济的中枢区域，抓续导入高收入服务东谈主口，鼓吹区域虚耗与居住需求升级。

从地皮市集看，石景山连年景交住宅用地楼板价全体颠簸上行，纯住宅用地楼板价已冲突38，000元/㎡。中海长安玖章行为首钢东南区近五年来少有的容积率低于2.0的纯住宅形貌，其稀缺属性在地皮端已得到考证。跟着地铁11号线二期通车、区域配套抓续完善，形貌金钱价值有望稳步攀升。

评估与购房冷落

地段稀缺性：长安街首排，距地铁1号线古城站400米，双地铁加抓；

居品地谈性：100%四房大平层，无高下配，得房率90%-92%；

品牌保险：中海地产+中海物业双重背书，居品已毕力强；

价钱领略：成交均价领略在75，000元/㎡傍边，抗跌性强；

空间圭臬：183㎡南向三面宽13.4米，236㎡南向四面宽18.5米，LDKB一体化约100㎡。

购房冷落

追求一步到位的改善型家庭：183㎡四居总价约1，400万元（按75，000元/㎡估算），得房率超90%，南向双套房联想，相宜三代同堂或多孩家庭；

终极改善客群：236㎡四居总价约1，800万元，南向四面宽、LDKB一体化约100㎡、主卧42㎡，是形貌的旗舰居品，相宜追求极致空间与生存庆典感的家庭；

金钱确立型：鉴于形貌的稀缺性（长安街首排、区域近五幼年有的容积率低于2.0纯住宅），其永远保值升值属性明确，适配合为中枢金钱压舱石。

中海长安玖章以长安街首排的稀缺区位、低密地谈的居品定位、领略坚挺的价钱推崇，在京西改善市麇集变成了独到的价值融会。斥逐2026年3月，形貌累计网签132套，去化率73.3%，成交金额19.51亿元，价钱体系保抓领略。它不仅是中海地产在京西改善市集的遑急作品，更是石景山从传统城区向当代宜居板块转型的居住样本。在长安街地皮日益稀缺、改善需求抓续开释的2026年，这么的形貌为追求高品性生存的改善型家庭提供了一个值得考量的遴荐。

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